Urbaneja, Un mercado hipotecario de primera

domingo 12 de agosto de 2007
Un mercado hipotecario de primera

POR FERNANDO GONZÁLEZ URBANEJA
El sistema hipotecario español ha crecido y se ha modernizado en pocos años hasta equipararse a los más eficientes del mundo. Le quedan por pulir algunos costes de transacción (excesivos) y los mordiscos de una fiscalidad codiciosa: ese 10% de sobrecoste de los inmuebles por ambos factores; pero el funcionamiento básico de las hipotecas en cuanto a precios, plazos y condiciones es de buena calidad y cuenta con factores de ajuste y flexibilidad tranquilizadores. De momento las hipotecas españolas figuran entre las más atractivas de Europa.
Desde el lado de los acreedores, tanto bancos como cajas, especialmente éstas que son las más activas en el negocio hipotecario, han acreditado que saben analizar riesgos y gestionarlos con diligencia más tarde. Los niveles de morosidad hipotecaria en estos momentos son irrisorios (no llegan al 1%) y las provisiones para hacer frente a los quebrantos son relevantes. Es previsible que la morosidad suba, que la puntualidad en el pago de amortizacione se resienta y que las ejecuciones por impagos vuelvan a ponerse de moda. Pero de eso a una crisis del modelo hay larguísimo trecho.
Aquí el mercado de hipotecas de alto riesgo está por aparecer y alcanzar cifras significativas. Es muy improbable una depreciación de los activos como para que el valor hipotecario pendiente de pago supere el valor del activo (incluidos costes de ejecución e intereses en mora). Pudiera ocurrir en algunos casos, pero sin alcanzar un número significativo.
Con la que está cayendo tampoco es probable que los tipos de interés básicos se vayan más allá de la banda del 4%, cuarto de punto arriba o abajo, que entra en las expectativas razonables de los más despreocupados a la hora de endeudarse. No creo que el riesgo de tipos de interés se convierta en una amenaza insuperable para los hipotecados.
El riesgo hipotecario español radica en el empleo, que una caída drástica del mismo se traduzca en una disminución de los ingresos familiares como para que no alcancen más allá de los gastos de subsistencia. Pero esa hipótesis tampoco es probable. De manera que es probable un enfriamiento en el ritmo de concesión de nuevas hipotecas, un mayor rigor en los requisitos para las mismas. También es muy probable que crezca la morosidad y una mayor diligencia de los acreedores para cobrar, que puede ir acompañada de algunas facilidades adicionales, ya que más vale perder rentabilidad que quedarse con el niño entre los brazos.
Las habilidades y la experiencia acumulada tanto en el sector financiero como entre las autoridades monetarias significa la mejor garantía de que es provisible una gestión inteligente y profesional de los efectos perversos de una más de esas euforias financieras que suelen sucederse, al menos una por generación. Además la mayor parte de la financiación hipotecaria española se refiere a viviendas familiares habituales que suelen tener buena calificación crediticia y resistencia a la morosidad. De manera que cabe esperar una crisis hipotecaria e inmobiliaria, pero no una catástrofe, no hay causas para que ocurra.